De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herstructurering. Tussen de stijging van de rente, de verscherping van de energie-eisen en een daling van het aantal transacties in vergelijking met de bloeijaren, lijken de aankoop- of investeringsvoorwaarden niet meer op die van drie jaar geleden. Het succesvol realiseren van een vastgoedproject vandaag de dag vereist het integreren van specifieke regelgeving, met name met betrekking tot de energieprestaties van woningen.
Verbod op verhuur van thermische zeefwoningen: de kalender die de spelregels verandert
Sinds 1 januari 2025 is elke woning die als G is geclassificeerd volgens de DPE verboden voor verhuur in het Franse vasteland. Dit verbod geldt vanaf de ondertekening van een nieuw huurcontract, de verlenging ervan of de stilzwijgende verlenging. Een verhuurder die een G-geclassificeerde woning bezit zonder renovatiewerkzaamheden te hebben gestart, loopt het risico op onmiddellijke leegstand.
De kalender stopt hier niet. Woningen die als F zijn geclassificeerd, zullen vanaf 1 januari 2028 verboden zijn voor verhuur, en woningen die als E zijn geclassificeerd vanaf 1 januari 2034. Deze fasering, vastgelegd in de wet Klimaat en Veerkracht, heeft directe gevolgen voor de rentabiliteit van een huurinvestering op de middellange termijn.
Een F- of E-geclassificeerde woning kopen zonder een gedetailleerd renovatieplan is als wedden op een economisch model dat mechanisch verslechtert bij elke deadline. Wie de vastgoedmarkt op Autour 2 Moi wil verkennen, zal bovendien advertenties vinden waarin de energieklasse een bepalend selectiecriterium wordt voor zowel kopers als investeerders.
Hervorming van de DPE in 2026: herclassificaties en nieuwe berekeningen
De berekeningsmethode van de DPE ondergaat een hervorming die in 2026 van kracht wordt, met een besluit gedateerd op 11 juni 2026 dat de drempels voor bepaalde woningcategorieën wijzigt. Kleine oppervlakten, die historisch gezien benadeeld zijn door de methode 3CL (berekening van het conventionele energieverbruik van woningen), profiteren van een herkalibratie.
Concreet betekent dit dat ongeveer 125.000 huurwoningen na deze herziening niet langer als thermische zeefwoningen worden beschouwd. Voor een investeerder betekent dit dat een momenteel als G geclassificeerde woning kan overstappen naar F, waardoor de deadline voor het verhuurverbod met meerdere jaren wordt uitgesteld.
De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover. Sommige professionals zijn van mening dat deze herclassificatie een kans biedt om kleine oppervlakten tegen een verlaagd tarief aan te schaffen. Anderen beschouwen de regelgeving als onveranderd en menen dat het uitstellen van de werkzaamheden alleen het probleem verplaatst. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om definitieve uitspraken te doen, omdat de praktische toepassing van de hervorming varieert afhankelijk van de woningconfiguratie.
Huurvastgoedproject: de risicoposten die u moet anticiperen vóór de aankoop
De gebruikelijke inhoud over huurinvesteringen benadrukt het bruto rendement en de locatie. Twee minder zichtbare dimensies verdienen bijzondere aandacht in de huidige context.
Werkelijke kosten van energieconformiteit
Een G-geclassificeerde woning renoveren om minimaal de klasse E te bereiken, vertegenwoordigt een budget dat varieert afhankelijk van de bouw, de bestaande isolatie en het verwarmingssysteem. De offertes variëren sterk van de ene vakman naar de andere, en de kosten van de werkzaamheden kunnen meerdere jaren aan huur absorberen.
Voordat u een te renoveren woning koopt, zijn er drie controles vereist:
- Vermeldt de huidige DPE specifieke aanbevelingen voor werkzaamheden, en zijn deze schattingen consistent met werkelijke offertes van lokale vakmensen?
- Is de woning gelegen in een appartementencomplex waar isolatie aan de buitenkant een stemming in de algemene vergadering vereist, wat de doorlooptijd met enkele maanden verlengt?
- Zijn er publieke subsidies (MaPrimeRénov’, CEE) beschikbaar voor het fiscale profiel van de eigenaar en het type werkzaamheden dat wordt overwogen?
Risico van huurconflicten
Een huurder die een G-geclassificeerde woning bewoont, kan nu de niet-decentie van het pand inroepen om een conformiteitseis te vragen, of zelfs een huurverlaging. Dit juridische risico weegt op de gemoedsrust van een huurproject en verandert de energieklasse in een criterium voor due diligence, net als de staat van het dak of de elektrische conformiteit.
Vastgoedmarkt 2026: prijzen, rente en onderhandelingsmarge
De markt kenmerkt zich door een fase van stabilisatie na de correctie die in 2023-2024 is ingezet. De prijzen in de grote steden zijn gedaald, wat een kloof heeft gecreëerd tussen de verwachtingen van verkopers en de werkelijke koopkracht van kopers. Deze spanning vertaalt zich in verlengde verkooptermijnen en bredere onderhandelingsmarges dan in het afgelopen decennium.
Voor kopers biedt deze situatie een voordeel: de machtsverhouding is hersteld. Vastgoed dat lange tijd op de markt blijft, met name dat met een ongunstige DPE, wordt tegen aanzienlijke kortingen verhandeld. Aan de andere kant behouden goed geclassificeerde woningen op energiegebied in drukke gebieden hun prijzen.
De stijging van de rente heeft de leencapaciteit van de meeste huishoudens verminderd. Een koper die drie jaar geleden een bepaald bedrag tegen een lage rente kon lenen, heeft nu toegang tot een aanzienlijk lager bedrag, bij dezelfde maandlasten. Het budget afstemmen op de werkelijke maandlasten en niet op de weergegeven prijs blijft de basis voor een levensvatbaar vastgoedproject.
De huidige periode beloont kopers die de energie-regelgeving beheersen en die de kosten van conformiteit in hun aankoopaanbod integreren. Een F-geclassificeerde woning die wordt verworven met een voldoende korting om de renovatie te financieren, kan een relevante operatie zijn, op voorwaarde dat het werkplan is afgerond vóór de ondertekening van de compromis.
