Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Angesichts der steigenden Zinssätze, der Verschärfung der energetischen Anforderungen und eines Rückgangs des Transaktionsvolumens im Vergleich zu den boomenden Jahren ähneln die Bedingungen für den Kauf oder die Investition in Mietimmobilien nicht mehr denen von vor drei Jahren. Ein erfolgreiches Immobilienprojekt heute erfordert die Berücksichtigung spezifischer regulatorischer Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Energieeffizienz von Wohnraum.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen: Der Zeitplan, der die Spielregeln ändert
Seit dem 1. Januar 2025 ist jede Wohnung, die im DPE mit G eingestuft ist, in der französischen Metropolregion verboten zu vermieten. Dieses Verbot gilt ab dem Abschluss eines neuen Mietvertrags, dessen Verlängerung oder stillschweigenden Fortsetzung. Ein Vermieter, der eine G-klassifizierte Immobilie besitzt, ohne Renovierungsarbeiten in Angriff genommen zu haben, setzt sich dem Risiko eines sofortigen Leerstands aus.
Der Zeitplan endet hier nicht. Wohnungen, die mit F klassifiziert sind, werden ab dem 1. Januar 2028 verboten zu vermieten, und Wohnungen, die mit E klassifiziert sind, ab dem 1. Januar 2034. Diese Staffelung, die im Gesetz über Klima und Resilienz verankert ist, beeinflusst direkt die Rentabilität einer Mietinvestition auf mittlere Sicht.
Der Kauf einer F- oder E-klassifizierten Immobilie ohne einen quantifizierten Renovierungsplan bedeutet, auf ein Geschäftsmodell zu setzen, das sich bei jeder Frist mechanisch verschlechtert. Wer Immobilien auf Autour 2 Moi erkunden möchte, wird auch Anzeigen finden, bei denen die Energieklasse ein entscheidendes Auswahlkriterium für Käufer und Investoren wird.
Reform des DPE im Jahr 2026: Neue Einstufungen und Berechnungen
Die Berechnungsmethode des DPE unterliegt einer Reform, die 2026 in Kraft tritt, mit einer Verordnung vom 11. Juni 2026, die die Schwellenwerte für bestimmte Wohnkategorien ändert. Kleine Flächen, die historisch durch die Methode 3CL (Berechnung des konventionellen Energieverbrauchs von Wohnungen) benachteiligt wurden, profitieren von einer Neuausrichtung.
Konkrete bedeutet dies, dass etwa 125.000 Mietwohnungen nach dieser Überprüfung nicht mehr als energetisch ineffizient gelten. Für einen Investor bedeutet dies, dass eine derzeit mit G klassifizierte Immobilie in F umschlagen könnte, was die Frist für das Vermietungsverbot um mehrere Jahre verschiebt.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hierzu unterschiedlich. Einige Fachleute sind der Meinung, dass diese Neuausrichtung ein Fenster der Gelegenheit schafft, um kleine Flächen zu einem reduzierten Preis zu erwerben. Andere sind der Ansicht, dass die regulatorische Richtung gleich bleibt und dass das Hinauszögern der Arbeiten das Problem lediglich verschiebt. Die verfügbaren Daten erlauben keine endgültige Entscheidung, da die konkrete Anwendung der Reform je nach Wohnkonfiguration variiert.
Mietimmobilienprojekt: Die Risikofaktoren, die vor dem Kauf zu berücksichtigen sind
Die üblichen Inhalte über Mietinvestitionen betonen die Bruttorendite und die Lage. Zwei weniger sichtbare Dimensionen verdienen im aktuellen Kontext besondere Aufmerksamkeit.
Reale Kosten der energetischen Konformität
Die Renovierung einer G-klassifizierten Wohnung, um mindestens die Klasse E zu erreichen, erfordert ein variierendes Budget, abhängig von der Bausubstanz, der bestehenden Isolation und dem Heizsystem. Die Kostenvoranschläge schwanken stark von Handwerker zu Handwerker, und die Höhe der Arbeiten kann mehrere Jahre Miete absorbieren.
Vor dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie sind drei Überprüfungen erforderlich:
- Gibt der aktuelle DPE Empfehlungen für quantifizierte Arbeiten an, und sind diese Schätzungen mit realen Kostenvoranschlägen von lokalen Handwerkern konsistent?
- Befindet sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, in dem die Außendämmung eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung erfordert, was die Fristen um mehrere Monate verlängert?
- Sind öffentliche Fördermittel (MaPrimeRénov’, CEE) für das steuerliche Profil des Eigentümers und die geplanten Arbeiten verfügbar?
Risiko von Mietstreitigkeiten
Ein Mieter, der in einer G-klassifizierten Wohnung lebt, kann nun die Nichterfüllung der Wohnstandards geltend machen, um eine Konformität zu verlangen oder sogar eine Mietminderung zu beantragen. Dieses rechtliche Risiko belastet die Seriosität eines Mietprojekts und verwandelt die Energieklasse in ein Kriterium der Due Diligence, gleichwertig mit dem Zustand des Daches oder der elektrischen Konformität.
Immobilienmarkt 2026: Preise, Zinssätze und Verhandlungsspielraum
Der Markt zeichnet sich durch eine Phase der Stabilisierung nach der Korrektur aus, die 2023-2024 eingeleitet wurde. Die Preise in den großen Metropolen sind gesunken, was eine Kluft zwischen den Erwartungen der Verkäufer und der tatsächlichen Kaufkraft der Käufer geschaffen hat. Diese Spannung äußert sich in verlängerten Verkaufsfristen und größeren Verhandlungsspielräumen als im vergangenen Jahrzehnt.
Für Käufer bietet diese Konfiguration einen Vorteil: Das Kräfteverhältnis hat sich neu ausbalanciert. Immobilien, die lange auf dem Markt bleiben, insbesondere solche mit einem ungünstigen DPE, werden mit erheblichen Abschlägen verhandelt. Im Gegensatz dazu behalten gut klassifizierte Wohnungen in energieeffizienten und angespannten Lagen stabile Preise.
Der Anstieg der Zinssätze hat die Kreditaufnahmefähigkeit der meisten Haushalte verringert. Ein Käufer, der vor drei Jahren einen bestimmten Betrag zu niedrigen Zinsen leihen konnte, hat heute Zugang zu einem deutlich niedrigeren Betrag bei gleicher Monatsrate. Sein Budget auf die tatsächliche Monatsrate und nicht auf den angezeigten Preis zu kalibrieren, bleibt die Grundlage für ein tragfähiges Immobilienprojekt.
Die gegenwärtige Phase belohnt Käufer, die sich mit dem regulatorischen Rahmen der Energieeffizienz auskennen und die Kosten der Konformität in ihr Kaufangebot integrieren. Eine F-klassifizierte Immobilie, die mit einem ausreichenden Abschlag erworben wird, um ihre Renovierung zu finanzieren, kann eine sinnvolle Investition darstellen, vorausgesetzt, der Arbeitsplan ist vor der Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen.
