Il mercato immobiliare francese sta attraversando un periodo di ristrutturazione. Tra l’aumento dei tassi d’interesse, il inasprimento delle normative energetiche e un volume di transazioni in calo rispetto agli anni d’oro, le condizioni di acquisto o di investimento locativo non assomigliano più a quelle di tre anni fa. Riuscire in un progetto immobiliare oggi implica l’integrazione di vincoli normativi precisi, in particolare sulla performance energetica degli alloggi.
Divieto di affitto per le abitazioni in classe energetica G: il calendario che cambia le regole del gioco
Dal 1° gennaio 2025, tutte le abitazioni classificate G secondo il DPE sono vietate per l’affitto in Francia metropolitana. Questo divieto si applica già alla conclusione di un nuovo contratto di affitto, al suo rinnovo o alla sua proroga tacita. Un proprietario locatore che possiede un immobile classificato G senza aver intrapreso lavori di ristrutturazione si espone a un rischio immediato di vacanza locativa.
Il calendario non si ferma qui. Le abitazioni classificate F saranno vietate per l’affitto a partire dal 1° gennaio 2028, e quelle classificate E a partire dal 1° gennaio 2034. Questa sequenza, prevista dalla legge Climat e Resilienza, condiziona direttamente la redditività di un investimento locativo a medio termine.
Acquistare un immobile classificato F o E senza un piano di ristrutturazione dettagliato equivale a scommettere su un modello economico che si degrada meccanicamente a ogni scadenza. Chi cerca di esplorare l’immobiliare su Autour 2 Moi troverà inoltre annunci in cui la classe energetica diventa un criterio di selezione determinante per gli acquirenti così come per gli investitori.
Riforma del DPE nel 2026: riclassificazioni e nuovi calcoli
Il metodo di calcolo del DPE sarà oggetto di una riforma applicabile nel 2026, con un decreto datato 11 giugno 2026 che modifica le soglie per alcune categorie di abitazioni. Le piccole superfici, storicamente penalizzate dal metodo 3CL (calcolo del consumo convenzionale degli alloggi), beneficeranno di un ricalibraggio.
In concreto, circa 125.000 alloggi locativi non saranno più considerati come abitazioni in classe energetica G dopo questa revisione. Per un investitore, ciò significa che un immobile attualmente classificato G potrebbe passare in F, posticipando di diversi anni la scadenza del divieto di affitto.
I feedback sul campo divergono su questo punto. Alcuni professionisti ritengono che questa riclassificazione crei una finestra di opportunità per acquisire piccole superfici a prezzo scontato. Altri considerano che la traiettoria normativa rimanga la stessa e che rinviare i lavori non faccia altro che spostare il problema. I dati disponibili non consentono di prendere una decisione definitiva, poiché l’applicazione concreta della riforma varia a seconda della configurazione dell’alloggio.
Progetto immobiliare locativo: i rischi da anticipare prima dell’acquisto
I contenuti abituali sull’investimento locativo insistono sul rendimento lordo e sulla posizione. Due dimensioni meno visibili meritano un’attenzione particolare nel contesto attuale.
Costo reale della messa in conformità energetica
Ristrutturare un alloggio classificato G per raggiungere almeno la classe E comporta un budget variabile a seconda della costruzione, dell’isolamento esistente e del sistema di riscaldamento. I preventivi oscillano notevolmente da un artigiano all’altro, e l’importo dei lavori può assorbire diversi anni di affitti.
Prima di acquistare un immobile da ristrutturare, è necessario effettuare tre verifiche:
- Il DPE attuale menziona raccomandazioni di lavori dettagliate e queste stime sono coerenti con preventivi reali ottenuti da artigiani locali?
- L’alloggio è situato in un edificio in condominio dove l’isolamento esterno richiede un voto in assemblea generale, il che allunga i tempi di diversi mesi?
- Le agevolazioni pubbliche (MaPrimeRénov’, CEE) sono mobilitabili per il profilo fiscale del proprietario e il tipo di lavori previsti?
Rischio di contenzioso locativo
Un inquilino che occupa un alloggio classificato G può ora invocare la non decenza dell’immobile per richiedere una messa in conformità, o addirittura una riduzione dell’affitto. Questo rischio legale pesa sulla serenità di un progetto locativo e trasforma la classe energetica in un criterio di due diligence, al pari dello stato del tetto o della conformità elettrica.
Mercato immobiliare 2026: prezzi, tassi e margine di negoziazione
Il mercato si caratterizza per una fase di stabilizzazione dopo la correzione avviata nel 2023-2024. I prezzi nelle grandi metropoli sono diminuiti, creando un divario tra le aspettative dei venditori e la reale capacità d’acquisto degli acquirenti. Questa tensione si traduce in tempi di vendita allungati e margini di negoziazione più ampi rispetto al decennio precedente.
Per gli acquirenti, questa configurazione offre un vantaggio: il rapporto di forza si è riequilibrato. Gli immobili che rimangono a lungo sul mercato, in particolare quelli con un DPE sfavorevole, vengono negoziati con sconti significativi. Al contrario, gli alloggi ben classificati in termini energetici e situati in zone ad alta domanda mantengono prezzi sostenuti.
L’aumento dei tassi d’interesse ha ridotto la capacità di indebitamento della maggior parte delle famiglie. Un acquirente che poteva prendere in prestito un certo importo a tassi bassi tre anni fa oggi ha accesso a un importo sensibilmente inferiore, a parità di rata mensile. Calibrare il proprio budget sulla rata mensile reale e non sul prezzo esposto rimane la base di un progetto immobiliare sostenibile.
Il periodo attuale premia gli acquirenti che conoscono il quadro normativo energetico e che integrano il costo della messa in conformità nella loro offerta d’acquisto. Un immobile classificato F acquisito con uno sconto sufficiente a finanziare la sua ristrutturazione può costituire un’operazione pertinente, a condizione che il piano di lavori sia concluso prima della firma del compromesso.
