Het aandeel van verhuurinvesteringen in residentiële transacties is in 2019 met ongeveer 27 % gedaald naar 16 % in het eerste semester van 2026, volgens het netwerk Laforêt. Deze terugval van een derde in verhouding tot de verkopen weerspiegelt een massale terugtrekking van particuliere investeerders. Het slagen van een vastgoedproject in deze context vereist een nauwkeurige beoordeling van wat er is veranderd, met name op fiscaal en banktechnisch vlak, voordat men zich verbindt.
Dispositief Jeanbrun en fiscale afschrijving: wat verandert de status van de particuliere verhuurder
Sinds februari 2026 vervangt een nieuwe status voor particuliere verhuurders, vaak het Jeanbrun-dispositief genoemd, de eind 2024 verdwenen Pinel. Het mechanisme is gebaseerd op een ander principe: in plaats van een forfaitaire belastingvermindering, profiteert de investeerder van een afschrijving tot 80 % van de aankoopprijs, aftrekbaar van de huurinkomsten en vervolgens van de inkomsten, tot een maximum van 10.700 euro per jaar.
De tegenprestatie is verplichtend. Het pand, nieuw of oud en te renoveren, moet minimaal negen jaar ongemeubileerd worden verhuurd. De gevraagde huurprijs moet onder de vrije marktprijs blijven, met mogelijke kortingen van 15 %, 30 % of 45 % afhankelijk van de zone. Hoe groter de korting, hoe genereuzer de afschrijving.
Dit mechanisme verandert de rekenlogica van een verhuurinvestering. Waar de Pinel een directe en duidelijke belastingvermindering bood, vraagt het Jeanbrun-dispositief om de impact van een boekhoudkundige afschrijving over negen jaar te modelleren.
Een investeerder die een appartement koopt in een krappe zone met een huurkorting van 30 % moet controleren of het verschil tussen de ontvangen huur en de marktprijs de terugbetaling van de lening niet in gevaar brengt. De advertenties die op lc-immo.fr zijn gepubliceerd, maken het mogelijk om de aankoopprijzen in verschillende sectoren te vergelijken voordat men dit soort simulaties start.
Verhuurinvestering in 2026: vergelijking oud, nieuw en renovatie
De keuze tussen een nieuw pand, een oud appartement en een renovatie is niet alleen een kwestie van prijs per vierkante meter. Het Jeanbrun-dispositief is van toepassing op nieuwbouw en gerenoveerde oude panden, wat een fiscaal voordeel creëert dat ontbreekt bij de klassieke oude panden.
| Criteria | Nieuw (Jeanbrun) | Gerenoveerd oud (Jeanbrun) | Klassiek oud |
|---|---|---|---|
| Fiscale afschrijving | Tot 80 % van de prijs | Tot 80 % van de prijs | Geen specifieke afschrijving |
| Huurverplichting | Minimaal 9 jaar | Minimaal 9 jaar | Geen verplichting |
| Verplichte huurkorting | 15 %, 30 % of 45 % | 15 %, 30 % of 45 % | Vrije huur (buiten regulering) |
| Te verwachten werkzaamheden | Geen | Significante renovatie | Variabel |
| Risico op leegstand | Laag (aantrekkelijk nieuw) | Gemiddeld (duur van de werkzaamheden) | Variabel afhankelijk van de staat |
De gerenoveerde oude panden combineren het fiscale voordeel met een aankoopprijs die doorgaans lager is dan die van nieuwbouw. Daarentegen genereert de fase van werkzaamheden een cashflowverschil: de lening loopt al, de huurinkomsten komen nog niet binnen. Dit verschil kan enkele maanden aan vaste lasten vertegenwoordigen.
Het klassieke oude pand blijft relevant voor investeerders die de vrijheid willen behouden om hun huurprijs vast te stellen en zonder tijdsbeperkingen te verkopen. De bruto-rendabiliteit kan hoger zijn, maar het ontbreken van een fiscaal voordeel maakt de fiscale druk zwaarder op de huurinkomsten.
Tekort aan kleine huurwoningen en druk op de huurprijzen
De terugtrekking van particuliere investeerders heeft een concreet effect: het tekort aan te huur woningen verergert, vooral voor kleine oppervlakten. De regulering van de huurprijzen, die geleidelijk wordt uitgebreid naar nieuwe agglomeraties, beperkt de prijsstijging maar creëert geen extra aanbod.
Voor een investeerder heeft deze druk een directe consequentie voor het risico op leegstand. Een studio of een tweekamerappartement in een studentenstad vindt binnen enkele dagen een huurder. Het risico op leegstand is bijna nul geworden voor kleine oppervlakten in krappe zones.
- Studio’s en T2-appartementen concentreren de grootste huurvraag in de metropolen waar de regulering van toepassing is.
- Een investering in een T3 of groter is meer blootgesteld aan leegstand, behalve aan de rand van grote steden met een geïdentificeerde gezinsvraag.
- De regulering van de huurprijzen beperkt de bruto-rendabiliteit, maar waarborgt het bezettingspercentage door de woningen toegankelijk te maken voor een breder scala aan huurders.
Bankcriteria voor de verhuurhypotheek in 2026
De banken beoordelen een verhuurinvestering niet op dezelfde manier als een lening voor een eigen woning. De terugbetalingscapaciteit omvat de verwachte huurinkomsten, maar zelden voor 100 % van hun bedrag. De meeste instellingen houden ongeveer 70 % van de verwachte huurinkomsten aan bij de berekening van de schuldratio.
De grens van 35 % schuldratio blijft de norm die door vrijwel alle banken wordt toegepast. Een investeerder die al eigenaar is van zijn eigen woning met een lopende lening ziet zijn leencapaciteit dus verminderen. De onderhandeling over de rente hangt af van de kwaliteit van het dossier, niet van de belofte van huurinkomsten.
- Een eigen inbreng, zelfs bescheiden, verbetert de voorwaarden voor toekenning aanzienlijk. Dossiers zonder eigen inbreng worden vaker afgewezen voor verhuurinvesteringen dan voor een eigen woning.
- De looptijd van de lening beïnvloedt direct de netto-rendabiliteit: een lening van twintig jaar kost minder aan rente dan een lening van vijfentwintig jaar, maar verhoogt de maandlasten en dus de schuldratio.
- De kredietverzekering is een onderhandelingspunt: de delegatie van de verzekering kan soms de totale kosten van de lening met enkele duizenden euro’s verlagen.
Onderhandelen is weer een bijna verplichte stap geworden in vastgoedtransacties, volgens de observaties van het netwerk Laforêt. Dit geldt ook voor de financieringsvoorwaarden: een investeerder die verschillende instellingen met elkaar vergelijkt, krijgt gunstigere voorwaarden dan wanneer hij het eerste aanbod accepteert.
De huurmarkt van 2026 beloont goed afgestelde projecten: een goed gelegen pand, een realistische huurprijs na de Jeanbrun-korting, een zorgvuldig onderhandelde financiering. De rendabiliteit van een vastgoedinvestering wordt bepaald vóór de ondertekening, in de precisie van de financiële aannames.
