Der Anteil der Mietinvestitionen an den Wohnimmobilientransaktionen ist von etwa 27 % im Jahr 2019 auf 16 % im ersten Halbjahr 2026 laut dem Netzwerk Laforêt gesunken. Dieser Rückgang um ein Drittel im Verhältnis zu den Verkäufen spiegelt ein massives Desengagement von privaten Investoren wider. Ein Immobilienprojekt in diesem Kontext erfolgreich umzusetzen, erfordert eine präzise Einschätzung dessen, was sich geändert hat, insbesondere im steuerlichen und banktechnischen Bereich, bevor man sich engagiert.
Jeanbrun-Regelung und steuerliche Abschreibung: Was der Status des privaten Vermieters ändert
Seit Februar 2026 ersetzt ein neuer Status für private Vermieter, oft als Jeanbrun-Regelung bezeichnet, das Ende 2024 abgeschaffte Pinel-Modell. Der Mechanismus basiert auf einem anderen Prinzip: Statt einer pauschalen Steuerermäßigung profitiert der Investor von einer Abschreibung von bis zu 80 % des Kaufpreises, die von den Mieten und anschließend von den Einkünften abgezogen werden kann, bis zu einem Limit von 10.700 Euro pro Jahr.
Die Gegenleistung ist jedoch bindend. Die Immobilie, ob neu oder sanierungsbedürftig, muss mindestens neun Jahre unmöbliert vermietet werden. Die verlangte Miete muss unter dem freien Marktpreis liegen, mit möglichen Abschlägen von 15 %, 30 % oder 45 % je nach Zone. Je höher der Abschlag, desto großzügiger die Abschreibung.
Dieser Mechanismus verändert die Berechnungslogik einer Mietinvestition. Während das Pinel-Modell eine sofortige und klare Steuerermäßigung bot, verlangt die Jeanbrun-Regelung, dass die Auswirkungen einer buchhalterischen Abschreibung über neun Jahre modelliert werden.
Ein Investor, der eine Wohnung in einer angespannten Zone mit einem Mietabschlag von 30 % kauft, muss sicherstellen, dass der Unterschied zwischen der erhaltenen Miete und der Marktmiete die Rückzahlung des Kredits nicht gefährdet. Die auf lc-immo.fr veröffentlichten Anzeigen ermöglichen es, die Kaufpreise in verschiedenen Sektoren zu vergleichen, bevor man eine solche Simulation startet.
Mietinvestitionen im Jahr 2026: Vergleich Alt, Neu und Sanierung
Die Wahl zwischen einer neuen Immobilie, einer alten Wohnung und einer Sanierung beschränkt sich nicht auf den Preis pro Quadratmeter. Die Jeanbrun-Regelung gilt für Neubauten und sanierte Altbauten, was einen steuerlichen Vorteil schafft, der im klassischen Altbau fehlt.
| Kriterium | Neu (Jeanbrun) | Sanierter Altbau (Jeanbrun) | Klassischer Altbau |
|---|---|---|---|
| Steuerliche Abschreibung | Bis zu 80 % des Preises | Bis zu 80 % des Preises | Keine spezifische Abschreibung |
| Dauer der Mietverpflichtung | Mindestens 9 Jahre | Mindestens 9 Jahre | Keine Verpflichtung |
| Pflicht zur Mietsenkung | 15 %, 30 % oder 45 % | 15 %, 30 % oder 45 % | Freie Miete (außer Regulierung) |
| Erforderliche Arbeiten | Keine | Signifikante Sanierung | Variabel |
| Leerstandsrisiko | Niedrig (attraktives Neu) | Mittel (Dauer der Arbeiten) | Variabel je nach Zustand |
Der sanierte Altbau vereint den steuerlichen Vorteil und einen in der Regel niedrigeren Kaufpreis als der Neubau. Im Gegensatz dazu führt die Phase der Arbeiten zu einem Cashflow-Versatz: Der Kredit läuft bereits, die Mieten kommen noch nicht. Dieser Versatz kann mehrere Monate an festen Kosten darstellen.
Der klassische Altbau bleibt für Investoren relevant, die die Freiheit behalten möchten, ihre Miete festzulegen und ohne zeitliche Einschränkungen zu verkaufen. Die Bruttorendite kann höher sein, aber das Fehlen eines steuerlichen Vorteils erhöht die Steuerlast auf die Mieteinnahmen.
Engpass bei kleinen Mietwohnungen und Druck auf die Mieten
Der Rückgang der privaten Investoren hat eine konkrete Auswirkung: Der Mangel an Mietwohnungen verschärft sich, insbesondere bei kleinen Flächen. Die Mietpreisregulierung, die schrittweise auf neue Agglomerationen ausgeweitet wird, begrenzt den Preisanstieg, schafft jedoch kein zusätzliches Angebot.
Für einen Investor hat dieser Druck direkte Auswirkungen auf das Risiko von Leerständen. Ein Studio oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer Universitätsstadt findet innerhalb weniger Tage einen Mieter. Das Leerstandsrisiko ist bei kleinen Flächen in angespannten Zonen nahezu null geworden.
- Studios und T2 konzentrieren die höchste Mietnachfrage in den Metropolen, in denen die Regulierung gilt.
- Eine Investition in ein T3 oder größere Wohnungen ist stärker dem Leerstand ausgesetzt, es sei denn, sie befinden sich am Stadtrand großer Städte mit identifizierter Familiennachfrage.
- Die Mietpreisregulierung begrenzt die Bruttorendite, sichert jedoch die Belegungsrate, indem sie die Wohnungen einem breiteren Pool von Mietern zugänglich macht.
Bankkriterien für Immobilienkredite im Jahr 2026
Die Banken bewerten einen Mietinvestitionskredit nicht wie einen Kredit für eine Hauptwohnung. Die Rückzahlungsfähigkeit berücksichtigt die prognostizierten Mieten, jedoch selten zu 100 % ihres Betrags. Die meisten Institute berücksichtigen etwa 70 % der erwarteten Mieten bei der Berechnung der Verschuldungsquote.
Die Grenze von 35 % Verschuldung bleibt der Standard, der von fast allen Banken angewendet wird. Ein Investor, der bereits Eigentümer seiner Hauptwohnung mit einem laufenden Kredit ist, sieht daher seine Kreditfähigkeit reduziert. Die Verhandlung des Zinssatzes hängt von der Qualität des Dossiers ab, nicht von der Aussicht auf Mietrendite.
- Ein Eigenkapital, auch bescheiden, verbessert die Kreditbedingungen erheblich. Dossiers ohne Eigenkapital werden für Mietinvestitionen häufiger abgelehnt als für eine Hauptwohnung.
- Die Laufzeit des Kredits beeinflusst direkt die Nettorendite: Ein Kredit über zwanzig Jahre kostet weniger an Zinsen als ein Kredit über fünfundzwanzig Jahre, erhöht jedoch die monatliche Rate und damit die Verschuldungsquote.
- Die Kreditnehmerversicherung ist ein verhandelbarer Posten: Die Delegation der Versicherung kann manchmal die Gesamtkosten des Kredits um mehrere tausend Euro senken.
Die Verhandlung ist laut den Beobachtungen des Netzwerks Laforêt wieder zu einem nahezu obligatorischen Schritt bei Immobilientransaktionen geworden. Dies gilt auch für die Finanzierungsbedingungen: Ein Investor, der mehrere Institute miteinander vergleicht, erhält günstigere Bedingungen als bei der Annahme des ersten Angebots.
Der Mietmarkt von 2026 belohnt gut abgestimmte Projekte: eine gut gelegene Immobilie, eine realistische Miete nach Jeanbrun-Abschlag, eine sorgfältig verhandelte Finanzierung. Die Rentabilität einer Immobilieninvestition wird vor der Unterzeichnung entschieden, in der Präzision der finanziellen Annahmen.
